Affitti brevi, l'Europa prepara regole comuni. Ma la casa resta un problema aperto
La Commissione europea propone di far limitare ai comuni gli affitti brevi dove la casa costa troppo. Cosa prevede e perché, da sola, non basta.
Il contesto: case più care in tutta l'Unione
Negli ultimi dieci anni il costo dell'abitare è cresciuto in tutta l'Unione europea. Secondo Eurostat, tra il 2015 e il terzo trimestre del 2025 i prezzi delle case sono aumentati in media del 64,9%, mentre gli affitti sono saliti del 21,8%. Nelle città più turistiche a questo si aggiunge la diffusione degli affitti brevi: appartamenti che passano dal mercato degli affitti di lungo periodo a quello dei soggiorni di pochi giorni, riducendo le case disponibili per chi ci vuole vivere.
Molti comuni, anche in Italia, hanno già provato a intervenire, ma ciascuno con regole proprie e con il rischio di contenziosi con i proprietari.
La proposta: regole comuni per le zone sotto pressione
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha adottato una proposta di regolamento sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili. Essendo un regolamento, una volta approvato si applicherebbe direttamente in tutti gli Stati membri, senza bisogno di leggi nazionali di recepimento.
Il cuore della proposta è la definizione delle zone a "tensione abitativa". Il primo passo è un test semplice: si guarda se in quella zona il prezzo medio di una casa raggiunge almeno otto anni di reddito disponibile per abitante. Se la soglia è superata segue un'analisi più approfondita su domanda e offerta, andamento della popolazione e dei prezzi negli ultimi dieci anni, e serve dimostrare che senza interventi la situazione non migliorerebbe nei tre anni successivi. A delimitare le zone sarebbero gli Stati membri, che potrebbero scegliere un quartiere, un comune o un'intera area metropolitana.
Cosa potrebbero fare i comuni
Nelle zone individuate, le autorità locali potrebbero adottare due tipi di misure: - limitare l'offerta di affitti brevi di immobili residenziali; - limitare l'acquisto o l'uso di case che non vengono usate come abitazione principale.
Le misure dovrebbero essere proporzionate, non discriminatorie e temporanee, per un massimo di cinque anni, e rispettare il diritto di proprietà. Il regolamento non vieta in sé gli affitti brevi: punta alle attività che, per dimensione o natura commerciale, riducono le case disponibili per chi ci abita stabilmente.
Perché non basta
Su lavoce.info l'economista Raffaele Lungarella evidenzia alcuni limiti. Il primo è pratico: in Italia i dati su redditi e valori immobiliari non sempre coincidono con i confini delle zone da delimitare, e calcolare il reddito disponibile a livello locale non è immediato. Il secondo è più di fondo: la proposta serve a impedire che le case disponibili diminuiscano, non ad aumentarle. Secondo Lungarella, limitare l'acquisto di case non destinate ad abitazione principale potrebbe anche frenare gli investimenti immobiliari.
La stessa relazione che accompagna la proposta riconosce che queste misure hanno effetti temporanei e non risolvono le cause strutturali della carenza di alloggi, e indica la necessità di affiancarle con più edilizia sociale e a prezzi accessibili.
I prossimi passi
Per ora si tratta solo di una proposta. Dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio, che potranno modificarla, nell'ambito della procedura legislativa ordinaria. I tempi di approvazione non sono ancora definiti.
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